Адвокат по недвижимости
Сопровождение сделки с недвижимостью нужно, чтобы покупатель не потерял деньги, а продавец получил их полностью и в срок. Адвокат по недвижимости проверяет квартиру и её собственника, составляет договор с защитными условиями, организует безопасные расчёты и контролирует государственную регистрацию перехода права. Основная ценность этой работы в том, чтобы найти проблему до подписания, а не спорить о ней потом в суде.
В разделе каталога собраны участники рейтинга, которые сопровождают сделки с жильём на вторичном рынке Москвы: куплю-продажу, дарение, мену, выкуп долей. Редакция описывает, из чего состоит проверка, как идут расчёты и сколько занимает регистрация.
Сопровождение покупки и продажи квартиры: объём работы
Полное сопровождение обычно включает:
- анализ документов собственника и истории перехода прав;
- проверку продавца на банкротство, долги и судебные споры;
- выяснение, кто зарегистрирован в квартире и кто сохраняет право пользования;
- подготовку предварительного и основного договора;
- выбор способа расчётов и составление соответствующих документов;
- присутствие при подписании и подаче документов на регистрацию;
- подписание передаточного акта после проверки квартиры.
Продавцу адвокат помогает подготовить документы, рассчитать налог при продаже и не допустить, чтобы деньги задержались или были перечислены не в полном объёме.
Проверка квартиры и продавца
Выписка из ЕГРН показывает собственника, обременения и аресты. Адвокат запрашивает также выписку о переходе прав, чтобы увидеть, сколько раз продавалась квартира и как быстро. Частая смена владельцев за короткий срок требует объяснения.
Отдельно оценивают основание права. Если квартира получена по наследству недавно, остаётся риск появления других наследников. Если по дарению от родственника, проверяют, не было ли у дарителя долгов. Если продавец состоит в браке, а квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга.
| Риск сделки | Как проверяется | Какой документ нужен |
|---|---|---|
| Банкротство продавца | Поиск по ЕФРСБ и картотеке арбитражных дел | Распечатка результатов проверки |
| Права несовершеннолетних | Анализ истории приватизации и покупки | Согласие органа опеки при наличии детей-собственников |
| Недееспособность продавца | Документы о состоянии здоровья по согласию продавца | Справки из диспансеров |
| Зарегистрированные лица | Выписка о регистрации из жилищного документа | Обязательство о снятии с учёта в договоре |
| Долги за жилищно-коммунальные услуги | Справка об отсутствии задолженности | Квитанции за последние месяцы |
Договор: условия, которые защищают стороны
Договор должен точно описывать квартиру по данным ЕГРН, цену и порядок её уплаты, срок освобождения жилья и снятия с регистрационного учёта. Отдельным пунктом фиксируют перечень передаваемого имущества и состояние квартиры.
Сделки с долями и с имуществом несовершеннолетних или ограниченно дееспособных подлежат нотариальному удостоверению. В остальных случаях договор можно заключить в простой письменной форме, но нотариальная форма дополнительно защищает стороны: нотариус проверяет дееспособность и волю участников.
Расчёты и передача денег
Безопасность расчётов строится на том, чтобы продавец получил деньги только после регистрации перехода права. Наиболее распространённый способ — аккредитив в банке: покупатель вносит сумму, банк перечисляет её продавцу после предъявления выписки о новом собственнике.
Банковская ячейка работает похоже, но условия доступа к ней прописываются в отдельном договоре. Расчёт через депозит нотариуса возможен при нотариальной сделке. Передача наличных до регистрации создаёт риски для обеих сторон, и адвокат такой вариант не рекомендует.
Регистрация в Росреестре: сроки и этапы
Документы подают через МФЦ, в электронном виде или через нотариуса. Срок регистрации перехода права по общему правилу составляет семь рабочих дней с момента приёма документов Росреестром, через МФЦ — девять. По нотариально удостоверенной сделке срок короче.
Регистрацию могут приостановить, если документы неполные или противоречат данным ЕГРН. Адвокат отслеживает статус заявки и устраняет замечания. Отказ в регистрации можно обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра или в суде.
Оплата сопровождения и документы
Гонорар зависит от вида сделки, числа участников и способа расчётов. Обычно стороны согласуют фиксированную сумму за полное сопровождение или отдельную оплату проверки объекта. Редакция цены участников рейтинга не публикует.
Покупателю нужен паспорт, а для расчётов кредитными средствами — документы банка. Продавец готовит правоустанавливающие документы, согласие супруга, справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, документы о зарегистрированных лицах.
Вопросы о сделках с жильём в Москве
Нужен ли адвокат при покупке через агентство? Риелтор организует сделку, но работает в интересах того, кто платит. Независимая проверка документов покупателю полезна.
Можно ли оспорить сделку после регистрации? Да, например при выявлении наследников, нарушении прав детей или банкротстве продавца. Поэтому проверка до подписания важнее.
Отвечает ли адвокат за чистоту квартиры? Он отвечает за качество проверки по доступным источникам. Скрытые риски, которых нет в документах, исключить полностью нельзя.
Задайте вопрос по своей сделке редакции по электронной почте.
Для связи с редакцией пишите на э.почту: advokatyarbat@gmail.com. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.