Помощь арендаторам
Арендатор квартиры или офиса чаще всего обращается к адвокату, когда владелец требует съехать раньше срока, удерживает обеспечительный платёж, в одностороннем порядке поднимает плату или меняет замки. Закон защищает добросовестного нанимателя: договор найма жилья против воли нанимателя расторгается только судом и лишь по основаниям, прямо перечисленным в Гражданском кодексе РФ. Адвокат разбирает договор, оценивает законность требований собственника и помогает вернуть деньги или сохранить помещение.
В этом разделе рейтинга представлены московские адвокаты и юристы, ведущие споры нанимателей жилья и арендаторов коммерческих помещений. Ниже объяснено, чем различаются эти споры и как обычно идёт работа.
Найм квартиры и аренда офиса: разные правила
В Гражданском кодексе РФ различаются два вида договоров. Квартира, сданная гражданину для проживания, передаётся по договору найма жилого помещения. Офис, склад или торговое место передаются по договору аренды. От вида договора зависят основания расторжения, сроки и суд, который рассмотрит спор.
| Вопрос | Найм жилья | Аренда нежилого помещения |
|---|---|---|
| Расторжение по требованию собственника | Только через суд, по основаниям из ГК РФ | По основаниям из ГК РФ и договора, при спорах через суд |
| Государственная регистрация | Регистрируется обременение при сроке от года | Договор на год и более подлежит регистрации |
| Какой суд рассматривает спор | Районный или мировой суд | Арбитражный суд, если обе стороны бизнес |
| Досудебный порядок | Желателен, но не обязателен | Обязателен между компаниями и предпринимателями |
Прежде чем идти в арбитражный суд, стороны обмениваются претензиями. Через тридцать дней после отправки претензии можно подавать иск, если в договоре не назван другой срок.
Когда собственник вправе выселить нанимателя
Наймодатель квартиры может расторгнуть договор в суде, если наниматель не платит шесть месяцев при долгосрочном найме или более двух раз просрочил платёж при краткосрочном найме. Ещё одно основание связано с разрушением или порчей жилья. Систематическое нарушение прав соседей также может привести к выселению после предупреждения.
Без судебного решения менять замки, отключать электричество и вывозить вещи нанимателя нельзя — это незаконно. Такие действия фиксируются: вызов полиции, акт с соседями, фото и видео. На их основе можно предъявить иск о возмещении убытков.
Расторгнуть договор по своей инициативе наниматель может, письменно уведомив собственника за три месяца. Если договор заключён на срок, по его окончании наниматель имеет преимущественное право на продление. Не позднее чем за три месяца до конца срока собственник обязан либо предложить новый договор, либо предупредить об отказе.
Арендатор офиса в споре с арендодателем
Коммерческие споры обычно возникают из-за повышения арендной платы, отказа вернуть обеспечительный платёж, ремонта и неотделимых улучшений, досрочного расторжения.
Не чаще раза в год допускается изменение платы по договору аренды, если иное не предусмотрено договором. Если арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения, то по окончании договора их стоимость возмещается, когда договор этого не исключает. Именно поэтому адвокат внимательно читает раздел об улучшениях до подписания.
Обеспечительный платёж возвращается после прекращения договора за вычетом подтверждённых долгов. Удержание суммы без расчёта оспаривается претензией, а затем иском о взыскании с процентами за пользование чужими деньгами.
Шаги работы с адвокатом по арендному спору
- Анализ договора, актов приёма-передачи, переписки и платёжных документов.
- Расчёт требований: возврат платежа, убытки, проценты, разница в стоимости аренды.
- Претензия собственнику с подтверждением вручения.
- Сюда входят переговоры и подготовка соглашения о расторжении либо об изменении условий.
- Затем следуют иск, представительство в суде и исполнительное производство.
Если договор ещё не подписан, адвокат проверяет право собственности арендодателя по выписке из ЕГРН, полномочия подписанта и условия о досрочном расторжении.
Расходы арендатора на адвокатскую помощь
Цены участников редакция рейтинга не публикует. Размер вознаграждения устанавливается в соглашении с адвокатом. Проверка договора до подписания обычно стоит меньше, чем последующий спор, и закрывает большинство рисков.
Размер госпошлины определяется ценой иска. Проигравшая сторона возмещает расходы на представителя в разумных пределах, если есть договор, акт и документы об оплате.
Документы для консультации
- Договор найма либо аренды вместе с приложениями и дополнительными соглашениями.
- Акт приёма-передачи помещения и опись имущества.
- Расписки или банковские выписки, подтверждающие внесение платы и обеспечительного платежа.
- Выписку из ЕГРН на помещение.
- Переписку с собственником, уведомления и претензии.
- Фото помещения в момент въезда и в момент выезда.
Опись имущества и фотографии при въезде часто решают спор о повреждениях. Без них собственнику проще удержать залог.
Вопросы арендаторов жилья и офисов
Хозяин квартиры продал её. Нужно ли съезжать? Нет. Смена собственника не прекращает договор найма, новый владелец занимает место прежнего на тех же условиях.
Договор найма не подписан, а деньги платились переводами. Есть ли защита? Да. Переводы с назначением платежа и переписка подтверждают фактические отношения найма, но спорить будет сложнее.
Допустима ли субаренда снятого офиса? Лишь при согласии арендодателя, если договор не предусматривает иного.
Соберите документы по перечню из статьи.
Для связи с редакцией пишите на э.почту: advokatyarbat@gmail.com. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.