Споры по реестрам
Регистрационный спор возникает, когда Росреестр приостанавливает или отказывает в регистрации права на недвижимость, когда в ЕГРН попала ошибка, или когда налоговая отказывает в регистрации изменений компании либо вносит запись о недостоверности сведений в ЕГРЮЛ. Адвокат по таким делам выясняет причину отказа, устраняет её документами, а если отказ незаконен, обжалует его в досудебном порядке и в суде. Для недвижимости основной закон — № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Для компаний действует закон № 129-ФЗ о регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
На странице справочника описано, как участники рейтинга, работающие в центре Москвы, обычно ведут споры с регистрирующими органами и где проходит граница между оспариванием действий органа и спором о праве.
Отказы Росреестра и ошибки в ЕГРН
Сначала регистратор не отказывает, а приостанавливает регистрацию и перечисляет причины в уведомлении. Типовые основания: нет нужного документа, не совпадают сведения о площади или границах, требуется согласие супруга или залогодержателя, на объект наложен арест. Если причины не устранены в срок приостановления, следует отказ.
Ошибки в ЕГРН делятся на два вида. Техническая ошибка допущена при внесении сведений, её исправляют по заявлению заинтересованного лица. Реестровая ошибка содержится в документах, на основании которых сведения внесены, например в межевом плане. Её исправляют по новым документам или по решению суда, если исправление затрагивает права соседей.
Что сделать сразу после приостановления
- прочитать уведомление и выписать каждое основание отдельно;
- проверить, можно ли представить недостающий документ;
- при кадастровом учёте рассмотреть жалобу в апелляционную комиссию при Росреестре.
Отказы налоговой в регистрации компании и изменений
В ЕГРЮЛ отказывают из-за ошибок в заявлении, неверно оформленного решения участников, сомнений в адресе, дисквалификации руководителя. Налоговая также вносит запись о недостоверности сведений, если проверка не подтвердила адрес или руководителя. Такая запись ведёт к отказам банков и контрагентов, а со временем к исключению компании из реестра.
Отказ в регистрации компании обжалуют сначала в вышестоящий налоговый орган. Закон о регистрации делает этот порядок обязательным: без жалобы в УФНС суд заявление не рассмотрит. Жалобу подают в течение трёх месяцев со дня, когда заявитель узнал о нарушении.
Административный иск или спор о праве
Если причина в действиях органа, оспаривают решение регистратора или налоговой. Граждане обращаются по правилам КАС РФ, компании и предприниматели в арбитражный суд по АПК РФ. Срок для заявления по общему правилу составляет три месяца со дня, когда стало известно о нарушении.
Если же за отказом стоит спор с другим лицом, например с продавцом, соседом или бывшим участником, нужен иск о признании права или об исправлении реестровой ошибки. Регистрирующий орган в таком деле не ответчик, а третье лицо.
| Проблема | Способ защиты | Где рассматривается |
|---|---|---|
| Отказ Росреестра без законных оснований | Административный иск об оспаривании отказа | Районный суд или арбитражный суд |
| Техническая ошибка в ЕГРН | Заявление об исправлении | Росреестр |
| Реестровая ошибка в границах | Иск об исправлении ошибки | Суд общей юрисдикции или арбитражный суд |
| Отказ в регистрации изменений ООО | Жалоба, затем заявление в суд | УФНС, затем арбитражный суд |
| Запись о недостоверности в ЕГРЮЛ | Подтверждение сведений или оспаривание | Налоговый орган, арбитражный суд |
Стоимость ведения регистрационного дела
Вознаграждение участника рейтинга определяется соглашением, в справочнике цены не приводятся. Обычно отдельно оплачиваются анализ отказа, подготовка повторного пакета документов, жалоба и судебное представительство. Расходы доверителя включают государственные пошлины, кадастровые работы и нотариальное оформление документов.
Цена во многом зависит от того, нужен ли суд. Повторная подача исправленного пакета обходится дешевле, чем административный иск. Спор о границах с кадастровым инженером и экспертизой обычно самый затратный вариант, поэтому адвокат сначала проверяет, нельзя ли решить вопрос заявлением в Росреестр.
Сроки приостановления, жалоб и судов
Приостановление регистрации по общему правилу длится до трёх месяцев. За это время заявитель может донести документы, и регистрация возобновится без новой пошлины. Если документы не поступили, регистратор отказывает.
Судебное дело об оспаривании решения органа рассматривается быстрее искового. Спор о праве или границах идёт дольше, особенно если требуется землеустроительная экспертиза.
Документы для анализа отказа
Адвокату передают:
- уведомление о приостановлении или решение об отказе;
- весь пакет, поданный на регистрацию, с описью;
- выписку из ЕГРН или ЕГРЮЛ на текущую дату;
- межевой или технический план, если спор касается характеристик объекта;
- решения участников, устав и документы на адрес, если спор касается компании.
По этим бумагам адвокат определяет, что выгоднее: устранить основание и подать документы снова или оспаривать отказ.
Чем заканчиваются споры и вопросы заявителей
Решение суда о признании отказа незаконным обычно обязывает орган повторно рассмотреть заявление или провести регистрацию. Решение о признании права само служит основанием для записи в ЕГРН. Адвокат не может обещать исход дела, итог определяет суд по представленным документам.
Можно ли подать документы снова вместо суда? Да, если основание отказа устранимо. Это часто быстрее и дешевле обжалования.
Что делать, если в ЕГРН чужой собственник? Это спор о праве, а не регистрационный. Нужен иск к лицу, за которым зарегистрировано право.
Задайте вопрос редакции по электронной почте и сравните анкеты участников рейтинга, работающих с регистрационными спорами.
Электронная почта редакции: advokatyarbat@gmail.com. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.