Недвижимость в арбитраже
Земельно-имущественные споры бизнеса — это конфликты компаний и предпринимателей вокруг зданий, помещений и участков: аренда, выкуп арендуемого имущества, сервитуты, права на объекты и кадастровая стоимость. Если обе стороны ведут предпринимательскую деятельность или ответчиком выступает орган власти по вопросу экономической деятельности, дело рассматривает арбитражный суд. В разделе собраны участники рейтинга, которые ведут такие дела в Москве, а ниже описано, как выглядит работа адвоката по каждой категории.
Нормы о вещных правах и аренде содержатся в ГК РФ, о земле в Земельном кодексе РФ. Права на недвижимость возникают с момента регистрации в ЕГРН, поэтому выписка из реестра почти всегда становится первым документом в деле.
Арендные конфликты арендаторов и арендодателей
Самая частая категория — долги по арендной плате и встречные претензии арендатора. Арендодатель взыскивает плату и неустойку, требует расторжения договора и освобождения помещения. Арендатор оспаривает одностороннее повышение ставки, требует уменьшить плату за период, когда пользоваться помещением было невозможно, или возместить стоимость неотделимых улучшений.
Адвокат сначала проверяет сам договор. Важно, зарегистрирован ли он, если заключён на год и больше, как сформулированы условия о пересмотре ставки и об отказе от договора. Неясная формулировка о праве одностороннего отказа часто решает исход спора.
Аренда публичной земли
Для участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ставку определяют нормативные акты. Споры о её размере, о продлении договора без торгов и о праве на выкуп участка под зданием идут с городскими органами.
Выкуп арендуемого имущества
Субъекты малого и среднего предпринимательства вправе выкупить арендуемые государственные или муниципальные помещения без торгов. Для этого установлены условия: срок непрерывной аренды, отсутствие задолженности, отсутствие имущества в перечне для поддержки МСП. Порядок регулирует специальный федеральный закон о преимущественном праве выкупа.
Споры возникают из отказа в выкупе, из завышенной оценки рыночной стоимости и из затягивания заключения договора купли-продажи. Адвокат оспаривает отказ в арбитражном суде и, если нужно, заявляет о назначении судебной оценочной экспертизы.
Сервитуты и доступ к объектам
Если к зданию или участку невозможно проехать без использования соседней земли, собственник вправе требовать установления сервитута. Сначала нужно предложить соседу соглашение. Если договориться не удалось, условия сервитута определяет суд, включая маршрут и размер платы.
Для таких дел почти всегда назначается землеустроительная экспертиза. Адвокат формулирует вопросы эксперту: есть ли иной путь доступа, какой вариант наименее обременителен для соседа, какова соразмерная плата. Заранее полезно получить заключение кадастрового инженера.
Стоимость сопровождения споров о недвижимости
Цену определяет адвокат в соглашении с доверителем. Редакция рейтинга не публикует прайсы участников. На стоимость влияют категория спора, число объектов, необходимость экспертиз и участие органов власти.
| Категория спора | Что обычно требуется | Какая экспертиза бывает нужна |
|---|---|---|
| Долг по аренде | Претензия, иск, расчёт неустойки | Обычно не требуется |
| Выкуп помещения МСП | Оспаривание отказа или цены | Оценочная |
| Сервитут | Предложение соглашения, иск | Землеустроительная |
| Кадастровая стоимость | Заявление об установлении рыночной стоимости | Оценочная |
| Истребование имущества | Иск, доказательства права | Техническая или оценочная |
Расходы на экспертизу, выписки и пошлины оплачиваются отдельно от вознаграждения адвоката.
Длительность споров и сроки на обращение
Претензионный порядок между компаниями занимает тридцать календарных дней, если договор не устанавливает иное. Дело с экспертизой в первой инстанции обычно рассматривается от полугода. Решение органа власти об отказе можно оспорить в арбитражном суде в течение трёх месяцев с момента, когда заявитель узнал о нём.
По кадастровой стоимости законодательство установило процедуру с обращением в региональное бюджетное учреждение и последующим обжалованием в суде. Пересчёт влияет на налог на имущество и арендную плату за публичную землю, поэтому сроки подачи отслеживают к началу налогового периода.
Документы по объекту
Для начала работы адвокату передают:
- выписки из ЕГРН на здание, помещение и участок;
- договор аренды со всеми дополнительными соглашениями и отметкой о регистрации;
- переписку с арендодателем или органом власти;
- технический план, поэтажные планы, кадастровые выписки;
- платёжные документы по аренде за спорный период;
- отчёты об оценке, если они уже заказывались.
Если компания пользуется объектом много лет, полезны документы о ремонте и улучшениях. Они пригодятся при расчётах после прекращения договора.
Ожидаемый результат и вопросы предпринимателей
Адвокат не обещает конкретного решения суда. Кодекс профессиональной этики запрещает гарантировать исход дела. Доверитель получает анализ прав на объект, план действий с расчётом сроков и представительство во всех инстанциях.
Можно ли выселить арендатора без суда? Если договор расторгнут, а арендатор не освобождает помещение, вопрос решается иском о выселении. Отключение коммуникаций без решения суда приводит к встречным требованиям.
Возместят ли улучшения помещения? Неотделимые улучшения, сделанные с согласия арендодателя, после прекращения аренды могут быть компенсированы, если договор не установил иное.
Нужен ли сервитут, если сосед пока не препятствует проезду? Лучше оформить его заранее, пока отношения нормальные.
Посмотрите подборки адвокатов по вашей теме на сайте.
Электронная почта редакции: advokatyarbat@gmail.com. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.