Непригодное жильё: порядок
Квартиру или комнату признаёт непригодной для проживания межведомственная комиссия, которую создаёт орган местного самоуправления или, в Москве, уполномоченный орган города. Собственник или наниматель подаёт в комиссию заявление и заключение специализированной организации о техническом состоянии дома. Комиссия обследует помещение и выносит заключение, а орган власти на его основе принимает решение. Если комиссия отказала или бездействует, её решение обжалуется в суде. Порядок работы комиссии установлен Положением, утверждённым постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Признание жилья непригодным само по себе квартиру не меняет. Оно открывает путь к расселению, ремонту или выкупу, и от того, кто вы — наниматель или собственник, зависит, на что вы можете рассчитывать.
Признаки непригодного помещения по Положению № 47
Положение перечисляет основания, при которых жильё не отвечает установленным требованиям. Главные из них связаны с физическим износом конструкций, опасностью обрушения, превышением санитарных норм, повышенной влажностью и плесенью, которые нельзя устранить ремонтом.
На практике чаще всего встречаются:
- разрушение фундамента, перекрытий и несущих стен;
- постоянное промерзание стен и отсутствие нормального отопления;
- грибок и сырость, возвращающиеся после ремонта;
- превышение допустимого уровня шума или вибрации от соседних объектов;
- расположение дома в зоне, опасной для проживания.
Отдельно оценивается многоквартирный дом в целом. Если аварийным признан весь дом, последствия для жильцов определяются по другим правилам, чем для одной квартиры.
Кто инициирует признание и чьи интересы затронуты
Заявление в комиссию вправе подать собственник помещения, наниматель по договору социального найма, орган жилищного надзора. Комиссия может начать работу и по заключению контролирующих органов.
Интересы сторон различаются. Наниматель муниципальной квартиры стремится получить другое благоустроенное жильё. Собственник в аварийном доме рассчитывает на выкуп по рыночной цене или на равноценную квартиру. Администрация, напротив, нередко затягивает процедуру, потому что расселение требует бюджетных денег.
Документы для межведомственной комиссии
К заявлению прикладывают:
- копию правоустанавливающего документа на помещение или договора найма;
- технический паспорт или план помещения;
- заключение специализированной организации о состоянии несущих конструкций;
- акты управляющей организации, жилищной инспекции, санитарных служб;
- фото и видео повреждений с датами;
- обращения жильцов и ответы на них.
Заключение специализированной организации платное, но без него комиссия, как правило, не делает выводов о техническом состоянии. Заказывать его стоит у организации, которая является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
Обжалование решений комиссии и сроки
Решение комиссии или органа власти оспаривают по правилам Кодекса административного судопроизводства. Административный иск подаётся в районный суд в течение трёх месяцев с того дня, когда заявитель узнал о нарушении своих прав. Госпошлина для граждан по таким искам невелика и фиксирована.
| Решение комиссии | Что оно означает | Дальнейшие действия жильца |
|---|---|---|
| Помещение пригодно | Оснований для расселения нет | Обжаловать в суде, заказать независимое заключение |
| Требуется капитальный ремонт | Помещение можно восстановить | Требовать ремонта от собственника или наймодателя |
| Помещение непригодно | Проживание опасно или невозможно | Требовать расселения или жилья взамен |
| Дом аварийный | Расселению подлежит весь дом | Ждать требования о реконструкции и решения об изъятии |
Как обычно решаются споры о расселении
Нанимателям по договору социального найма при признании жилья непригодным предоставляется другое благоустроенное помещение по договору социального найма. Оно должно быть равнозначным по площади и находиться в том же населённом пункте.
Собственникам квартир в аварийном доме сначала предъявляется требование о реконструкции. Если они его не исполнили, орган власти изымает земельный участок под домом и жилые помещения с выплатой выкупной цены по статье 32 ЖК РФ. Другая квартира вместо денег возможна по соглашению сторон или по региональной программе переселения.
Типовая ситуация: комиссия годами не рассматривает заявление жильцов. Суд по административному иску признаёт бездействие незаконным и обязывает провести обследование. Дальше спор нередко переходит к размеру выкупной цены, и тогда назначается оценочная экспертиза.
Ошибки жильцов в спорах о непригодности
Распространённая ошибка заключается в обращении в администрацию с общей жалобой вместо заявления в комиссию с приложением заключения. Такое письмо рассматривают как обычное обращение граждан, и процедура не начинается.
Вторая ошибка состоит в согласии на выкупную цену без независимой оценки. В неё входят рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе дома, убытки от переезда и, при определённых условиях, компенсация за непроизведённый капитальный ремонт. Третья возникает при пропуске трёхмесячного срока на обжалование.
Ответы на частые вопросы жильцов
Можно ли признать непригодной комнату в коммунальной квартире? Да, оценивается конкретное жилое помещение.
Выселят ли из непригодной квартиры без жилья взамен? Нанимателя нет. Собственнику выплачивается выкупная цена.
Нужно ли продолжать платить за коммунальные услуги? Да, до фактического расселения обязанность сохраняется.
Сохраните материал и сверьте сроки по своему делу.
Для связи с редакцией пишите на э.почту: advokatyarbat@gmail.com. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.